陜西省物業服務收費管理辦法
第一條 為進一步規范物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內的物業服務收費及監督管理。
未實行社會化物業服務的全省公共機構物業及原房改房的物業服務收費參照本辦法。
第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和公共或共用場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主（使用人）所收取的費用。
第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 各級政府價格主管部門會同物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。省級價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門依據國家有關規定，制定全省物業服務收費政策，指導全省物業服務收費管理工作。
物業服務收費實行分級管理。按工商注冊同級管理或屬地管理的原則，由價格主管部門會同物業管理行政主管部門監督管理。
在省級及以上工商行政管理部門注冊登記并具備二級以上（含二級）資質和省級部門、系統等管理的三級以上（含三級）資質的物業服務企業，其物業服務收費的監督管理由省物價局會同省住房和城鄉建設廳負責；在市、縣工商行政管理部門注冊登記、具備各級資質（含在省級及以上工商行政管理部門注冊登記、具備三級資質）的物業服務企業，其物業服務收費由設區市或同級價格主管部門會同物業管理行政主管部門監督管理。
省物價局會省住房和城鄉建設廳可根據實際情況授權設區市價格主管部門負責對屬省管物業服務企業的收費進行監督和管理。
第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，并區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
第七條 住宅和辦公寫字樓的物業服務收費實行政府指導價；其他類型的物業服務收費及物業服務企業為業主提供的特約服務實行市場調節價，政府價格主管部門應規范其價格行為。
第八條 實行政府指導價的物業服務收費，由省物價局會同省住房和城鄉建設廳根據《陜西省住宅小區物業服務指導標準》，制定全省相應等級的基準價（《陜西省物業服務收費等級標準》附后）。
設區市價格和物業管理行政主管部門可根據當地物業環境、硬件設施、服務內容、服務質量、服務成本、物價指數等因素，對高層住宅按不高于省定基準價、辦公寫字樓按省定基準價或上浮不超過10%、多層住宅按省定基準價或上浮不超過40%的原則制定物業服務收費標準，理順高層與多層物業服務費的比價關系，每兩年公布一次并報省物價局備案。
第九條 實行政府指導價的物業服務收費實行備案制。前期物業服務收費備案，依據建設單位和物業服務企業按照《陜西省住宅小區物業服務指導標準》和《陜西省物業服務收費等級標準》，在當地價格主管部門制定的政府指導價范圍內簽訂的，經物業行政主管部門備案的《前期物業服務合同》、物業服務企業和業主簽訂的《前期物業服務協議（規約）》約定的收費標準向價格主管部門備案。已成立業主委員會的小區，依據業主委員會與其聘用的物業服務企業按照上述原則，結合住宅小區或辦公寫字樓的實際情況簽訂的《物業服務合同》約定的收費標準向價格主管部門備案。
《前期物業服務合同》到期后仍未成立業主委員會的小區，當物業服務企業和業主雙方對收費標準協商不一致時，由小區所在鄉鎮人民政府或者街道辦事處組織召開業主大會協調解決。
物業服務收費按月收取，確需預收的最多不能超過三個月。
第十條 實行市場調節價的物業服務收費，由業主或業主委員會與物業服務企業在《物業服務合同》中約定。未實行社會化物業管理的老住宅小區，可參照本辦法執行，亦可暫按原收費標準執行。
第十一條 物業服務企業備案時應以獨立的小區或樓宇為單位，填寫《小區物業服務收費標準備案表》或《辦公寫字樓物業服務收費標準備案表》，同時提供物業服務企業有效的工商營業執照、稅務登記證、物業服務企業資質證、組織機構代碼證，經物業行政主管部門備案的由建設單位和物業服務企業簽訂的《物業服務合同》及物業服務企業和業主簽訂的《物業服務協議》或業主委員會和物業服務企業簽訂的《物業服務合同》，成本核算資料等。
物業服務企業因服務內容、服務質量和成本費用變化，需要調整物業服務收費標準時，應與業主大會協商，業主大會須全體業主三分之二以上代表簽字同意變更物業服務合同相關條款后，重新向價格主管部門備案。
第十二條 物業服務收費和交通工具停放服務費實行明碼標價。省物價局統一規定明碼標價牌（欄）的格式。各級價格主管部門按照管理權限，負責審核公示內容，其價格監督檢查機構對明碼標價牌（欄）進行監制和監督檢查。
第十三條 業主委員會或業主與物業服務企業可采取包干制或酬金制計費方式約定物業服務費用。包干制是由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用，盈余或虧損均由物業服務企業享有或承擔。酬金制是在預收的物業服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或承擔。
第十四條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等主要內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十五條 物業服務收費實行包干制的，物業服務費用由物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤構成。物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務資金構成包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業服務成本或物業服務支出構成包括以下內容：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備日常運行的維修養護費用；
3、物業管理區域內清潔衛生費用（不含生活垃圾處理費）；
4、物業管理區域內綠化灌溉、養護費用；
5、物業管理區域內秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業服務企業固定資產折舊；
8、經業主同意的其它費用；
9、法定稅費；
10、合理利潤。
物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用由業主或業主委員會與物業服務企業在《物業服務合同》中另行約定，由物業服務企業代收代繳。
物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修、更新和改造費用，應當列入維修資金專項支出解決，不得計入物業服務支出或物業服務成本。在國家規定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，應由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或由業主承擔。
第十六條 物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務資金屬代管性質，為交納費用的業主所有，不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。實行酬金制的物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。
第十七條 物業服務收費采取酬金制方式，物業服務企業或業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十八條 對供熱、中央空調等動力設備發生的能源費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業主（使用人）收取。
第十九條 物業服務費按照法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，以購房合同標明的建筑面積為準。
由業主購買（使用）層高達到2.2米以上（含2.2米）的車庫、雜屋，物業服務費按照同類型住宅收費標準的50%收取，另有合同約定的從其約定。改變使用性質用于居住的應按照同類住宅物業服務收費標準收取，用于辦公的按同類住宅物業服務收費標準加收100%，用于商業（包括商業經營或為經營配套的倉儲、員工食堂等）的按同類住宅物業服務收費標準加收200%。
第二十條 業主（使用人）對房屋進行裝修時，應當向物業服務企業登記。物業服務企業可向業主（使用人）收取以下費用：
（一）裝修垃圾清運費：業主可以委托物業服務企業清運裝修產生的垃圾，裝修垃圾清運費由業主負擔；業主也可以按照規定時間自行清運。
（二）出入證件工本費：對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區，物業服務企業可對裝修工人出入實行持證限期管理，并據實收取證件工本費。
（三）裝修押金：物業服務企業可向業主或裝飾裝修企業收取裝修押金。在裝飾裝修工程完成，第一個采暖期結束后15日內應當全額退回。裝修期間如有損壞走廊、墻面、電梯、對講門等共公設施的情況，其修復所需費用由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業服務企業可在其裝修押金中據實扣除，其余部分應如數退回。
上述收費標準由當地價格主管部門會同物業管理行政主管部門制定并公布。
第二十一條 物業服務企業在物業服務活動中，應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第二十二條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費用或物業服務資金。
第二十三條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或物業服務資金由建設單位全額交納。
業主驗收房屋后從未入住，經物業服務企業登記確認后，從第一個月開始其物業服務費按收費標準的70%交納；入住后（含房屋裝修），因故不使用住房，經物業服務企業登記確認后，不使用連續期限超過六個月的房屋，從第七個月開始，其物業服務費按收費標準的70%交納。
第二十四條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家有關規定向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續費，具體標準由雙方協商約定。供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。
生活用水水泵加壓發生的能耗費隨水費分攤。公共照明、景觀設施等其他共用水、電費用，物業服務企業應單獨計量，嚴格按照省物價局水電價格政策據實分攤并定期公布。
第二十五條 自備供暖系統且未實行分戶計量的小區，其采暖費由物業服務企業提出收費方案，征得業主委員會或業主代表大會同意后據實收取。采暖期結束后，須向業主公布收支情況。
第二十六條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十七條 交通工具停放服務費按照《陜西省物業管理區域內交通工具停放服務價格管理辦法》執行。
第二十八條 各級政府價格主管部門會同物業管理行政主管部門，應當加強對物業服務企業的收費項目、收費標準和服務內容、服務標準的監督檢查。物業服務企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十九條 經備案的物業服務收費，須辦理《收費證》并認真做好明碼標價工作。收費單位須在《物業服務收費標準備案表》及《收費證》有效期內實施收費。
第三十條 本辦法自2012年10月1日起執行。陜價經發〔2011〕82號同時廢止。
陜西省物業服務收費等級標準
單位：元/㎡·月
一、多層住宅（六層以下，含六層）
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服務等級 |
一級 |
二級 |
三級 |
等外 |
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收費標準 |
0.45 |
0.40 |
0.35 |
0.30 |
二、高層住宅
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服務等級 |
一級 |
二級 |
三級 |
等外 |
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收費標準 |
1.50 |
1.20 |
0.90 |
0.70 |
三、辦公寫字樓
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服務等級 |
一級 |
二級 |
三級 |
等外 |
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收費標準 |
5.00 |
4.00 |
3.00 |
2.00 |
說明：
1、此物業服務收費等級標準依據陜西省住房和城鄉建設廳印發的《陜西省住宅小區物業服務指導標準》，按照質價相符的原則制定，物業服務凡達不到三級服務標準的，收費按等外標準收取。
2、有電梯的樓宇，電梯運行能耗費、年檢費另行據實收取（年檢費實行政府定價，嚴格按省物價局新定標準執行），并定期公布收支情況，物業服務成本中不包含上述費用。
3、上述收費標準為基準價，設區市價格和物業管理行政主管部門可根據當地物業環境、硬件設施、服務內容、服務質量、服務成本、物價指數等因素，對高層住宅按不高于省定基準價、辦公寫字樓按省定基準價或上浮不超過10%、多層住宅按省定基準價或上浮不超過40%的原則制定物業服務收費標準。
4、多層住宅小區容積率、綠化面積符合國家建設標準，并同時具備電子對講、紅外線監控、背景音樂、綠化噴泉等條件的可參照高層住宅三級收費標準執行。
5、住宅、辦公及營業用房以房屋實際用途區分。
6、住宅用作辦公的按照住宅物業收費標準加收100%；與住宅結構不可分割的樓宇，其用作辦公用房的按照住宅物業收費標準加收100%，用作營業用房的按照住宅物業收費標準加收200%。
7、不設電梯的七層住宅樓，參照多層住宅收費標準執行。
8、服務高于《陜西省住宅小區物業服務指導標準》的樓宇，收費標準屬市場調節價，由業主與物業服務企業自行約定。 |
